彩神通代理安卓|被遗忘的家教O2O 不成功的“消费升级”

文章来源:星子新闻 发布时间:2019-12-10 22:01:43  【字号:      】

  彩神通代理安卓 |"商改住"新政落地能否盘活存量商服物业新路径|||||||

近日,广州市规划和自然资源局 、广州市住封♀♀♀】和城乡建设局印发了《光♀♀°州市商业、商务办公等存量用房改造♀♀∽饬拮》抗ぷ髦傅家饧》(以下简称《意尖♀♀←》)。

《意见♀♀♀》指出,已建成、已办理土地有偿使用殊♀♀≈续或已办理初始登记的商业及商业办公混衡♀♀∠等类型非住宅存量用房,以栋或相垛♀♀≡独立部分为单位按规垛♀♀〃改建为租赁住房。

多位广州市场资深♀♀∪耸吭诮邮芗钦卟煞檬北硎荆《意见》出台碘♀♀∧主要背景,一方面是在建立租♀♀♀购并举的住房制度下提供具体的地方实施细则;另一方免♀♀℃则为盘活广州市场存量商服物业。但♀♀《钥发商而言,改造的关键在于能否可以算好商封♀♀〓物业转向租赁住房的账。

既♀♀√嶙≌增量又减商服存量

本次《意见♀♀♀》也是为贯彻落实《国务院办♀♀」厅关于加快培育和发展住♀♀》孔饬奘谐〉娜舾梢饧》(国办发〔2016♀♀♀〕39号)、《广东省人民政府办公厅关于♀♀〖涌炫嘤和发展住房租赁市场碘♀♀∧实施意见》(粤府办〔201♀♀7〕7号,以下简称《实施意见》b♀♀々以及《广州市人民政府办公厅关于逾♀♀ 发广州市加快发展住房租赁市♀♀〕」ぷ鞣桨傅耐ㄖ》(穗府办〔201♀♀7〕29号)的任务要求。后两份文件均提出“遭♀♀∈许将商业用房等按规定改造成租菱♀♀∞住房”“其土地使用年限♀♀〔槐洌调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行♀♀♀”。

戴德梁行在一♀♀》莨赜凇吧谈淖 钡谋ǜ嬷兄赋觯《♀♀∈凳┮饧》与国办文件相呼应,但由于并♀♀∥刺峁┚咛迨凳┫冈颍仅作♀♀∥一般指导性意见的发布,因此地方政府在执行前仍需肘♀♀∑定具体的操作细则方能落地。《意见》可以说是一份碘♀♀∝方操作细则。

《意见》♀♀≈赋觯其工作目标是为加快培育和发展住封♀♀】租赁市场,优化广州各类用房功能结构,切实提高租赁♀♀∽》康挠行Ч└,培育广州住♀♀》孔饬奘谐『徒立租购并举的住封♀♀】制度。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示,♀♀〈邮谐”尘袄纯矗《意见》综合考虑了近年来赦♀♀√服物业存量居高不下、部分♀♀∩谭物业存在运营困难♀♀ ⒖罩寐矢叩仁导饰侍猓为盘活这锈♀♀々存量商服物业提供了新的思路。

在广州“330这♀♀〓策”后,广州市场商服类物业库存积压严重。“3♀♀30政策”规定,市场上所有一手公寓,未来将仅库♀♀∩卖给法人单位,禁售给个人♀♀♀。

广州中原研究发展部统计显示,“330政测♀♀∵”后20个月广州公寓成交月锯♀♀※值跌至6.7万平方米,库存积压严重,最糕♀♀∵峰去库存周期达53个月。为此,♀♀」阒莼乖谌ツ甑壮鎏了“1219商服政策”,♀♀」娑ā330政策”前成交土地的商服类吴♀♀★业可卖个人。

租赁市场存量也较高。据广州中原砚♀♀⌒究发展部统计,上半年广州写字楼去化放烩♀♀『,空置率较去年底微跌0.4%至7.55%。其♀♀≈刑旌颖薄⒃叫闵涛袂写字楼空置率分扁♀♀○上升至6.72%、7.45%。因锈♀♀⌒业监控、租赁成本管控等因♀♀∷兀部分写字楼的游戏开发、P2P解♀♀¤贷、生物科技行业租户撤出。

此外,新兴商务区项目扎推入♀♀∈小D壳芭弥拊诮ǖ纳桃迪钅库♀♀〕过25个,总建筑面积超250万平方米。再者,♀♀×硪恍滦松涛袂金融城板块已有个♀♀”鹦醋致ハ钅靠始交付进入市场,但由于板块赦♀♀√业配套尚未完善,项目空置♀♀÷势高。

存量商服♀♀∥镆涤来新机遇?

“商糕♀♀∧住”虽然成为盘活存量商服物业的一条新路径,碘♀♀~并不是所有的商服物业都适合改建。一方面,♀♀ 兑饧》对改建项目的要求♀♀∑奈严格;另一方面,改建项目还需粹♀♀★到一定的投资回报水平。<♀♀/p>

从《意尖♀♀←》要求来看,申请改建的项目必须满足权属清晰、结构♀♀“踩、消防安全、环保卫生、物业规封♀♀《、完善配套、技术标准等要求。此外,改建项目办棱♀♀№初始登记时应当整体确权登记♀♀。ㄖ话炖硪桓鋈ㄊ糁ぃ、整体转让,不得分拆♀♀∪啡ā⒎植鹱让、分拆抵押、分♀♀「钕售,原土地使用年限、用碘♀♀∝性质和建设量不变。

“对于开发商来说,由于♀♀♀‘商改住’的物业必须满足整体确权、不可分割♀♀∽让等限制条件,这意味着如果选择‘商改租♀♀ ’,通过住房租赁收入来实现资金回笼需要的周期将会大大变长,因此不一定会优先考虑这个选项,更有可能是针对手头的部分历史存量物业来加以考虑。”肖文晓进一步表示。

广东省房协专家委员龙斌向记者指出,商改租赁住房虽说可能增加租赁供应,又可以解决开发商在“330政策”下商服销售不畅库存过剩的问题。“但是,从开发商业转到建设运营自持租赁住房,这个弯对开发商来说转得太大了,投资测算和市场评估要重新来过。”

不过,高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示,开发商肯定会倾向改造,总比空置在那里强,转长租公寓其实就是去库存的商改住方式。部分写字楼、裙楼商业可能会受地理位置、楼层高低的限制租不出去或者租金很低,但居住产品不会受此影响,会更有市场。

但龙斌认为,广州当下租赁住房回报率普遍不高,高端公寓高一些,普通住房租赁回报率则偏低。“由于不同项目地段和条件资源差异很大,不可能商服物业都往租赁住房转。总之利好有限,给有些项目提供了一条需要全面评估的新路。至于普通买家,目前看不到影响所在。”

 

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(责任编辑:匡健杰)

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