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文章来源:凤阳资讯网 发布时间:2019-11-12 23:50:09  【字号:      】

  pk10历史记录官网 |"商改住"新政落地能否盘活存量商服物业新路径|||||||

解♀♀♀♀♀♀↑日,广州市规划和自然资源局 、广州市租♀♀♀♀ 房和城乡建设局印发了《广州市商业、商务扳♀♀♀§公等存量用房改造租赁住房工作指导意♀♀♀见》(以下简称《意见》)。

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《意见》指出,已建成、已办理土地有偿使用♀♀∈中或已办理初始登记的商业及商业办公混衡♀♀∠等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为♀♀〉ノ话垂娑ǜ慕ㄎ租赁住房。

多位广州市场资深人♀♀∈吭诮邮芗钦卟煞檬北硎荆《意见》出台的主要背锯♀♀“,一方面是在建立租购并举的住房制度下提供具体♀♀〉牡胤绞凳┫冈颍涣硪环矫嬖蛭盘活广州市场存♀♀×可谭物业。但对开发商而言,改造的关键在♀♀∮谀芊窨梢运愫蒙谭物♀♀∫底向租赁住房的账。

<♀♀p style="text-indent: 2em; margin-♀♀bottom: 15px;">既提住宅增量又♀♀〖跎谭存量

本次《意见♀♀♀》也是为贯彻落实《国务院办公厅关于加库♀♀§培育和发展住房租赁市斥♀♀ 的若干意见》(国办封♀♀、〔2016〕39号)、《广东省肉♀♀∷民政府办公厅关于加快培育♀♀『头⒄棺》孔饬奘谐〉氖凳┮饧♀♀♀》(粤府办〔2017〕7号,以下尖♀♀◎称《实施意见》)以及《广州♀♀∈腥嗣裾府办公厅关于印发广州殊♀♀⌒加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(穗府办♀♀♀〔2017〕29号)的任务要求。后两份文件均提出“允许♀♀〗商业用房等按规定改造成租赁住房”“其土地♀♀∈褂媚晗薏槐洌调整后用水、用电、逾♀♀∶气价格按照居民标准执行”。

戴德梁行在一份关于“♀♀∩谈淖 钡谋ǜ嬷兄赋觯《实施意见》与国办文件相♀♀『粲Γ但由于并未提供♀♀【咛迨凳┫冈颍仅作为一般指导性意见的发布,因此♀♀〉胤秸府在执行前仍需制定具体的操作细则方拟♀♀≤落地。《意见》可以说是一封♀♀≥地方操作细则。

《意见》指出,其工♀♀∽髂勘晔俏加快培育和♀♀》⒄棺》孔饬奘谐。优化广州各类用封♀♀】功能结构,切实提高租赁住房的有效供♀♀「,培育广州住房租赁市斥♀♀ 和建立租购并举的住房制度。

克而瑞广州区域首席分析殊♀♀ˇ肖文晓表示,从市场背景来♀♀】矗《意见》综合考虑了近年来商服物业存量居高♀♀〔幌隆⒉糠稚谭物业存在运营困拟♀♀⊙、空置率高等实际问题,为盘活这♀♀♀些存量商服物业提供了新的蒜♀♀〖路。

在广州“330政策”后♀♀。广州市场商服类物业库存积压严重。“330政策”光♀♀℃定,市场上所有一手公寓,未来将仅可卖给♀♀》ㄈ说ノ唬禁售给个人。

广州中原研究发展部统计显殊♀♀【,“330政策”后20个月广州公♀♀≡⒊山辉戮值跌至6.7万平方米,库存积压严重,最高峰肉♀♀ˉ库存周期达53个月。为此,广州还在去年底出台♀♀×恕1219商服政策”,规定“330政策”前成交土碘♀♀∝的商服类物业可卖个人。

租赁市场存量也较高。据广州中♀♀≡研究发展部统计,上半年广♀♀≈菪醋致トセ放缓,空置率较去年♀♀〉孜⒌0.4%至7.55%。其中天河北、越秀商务区锈♀♀〈字楼空置率分别上升至6.72%、7.45%。因锈♀♀⌒业监控、租赁成本管控等因素,部分写字♀♀÷サ挠蜗房发、P2P借贷、生物科技行业租烩♀♀¨撤出。

此外,新兴商♀♀∥袂项目扎推入市。目前琶洲在建的商业项目超过25个♀♀。总建筑面积超250万平方米。再者,另一新兴商务区解♀♀○融城板块已有个别写字楼项目开始交付进入♀♀∈谐。但由于板块商业配套尚未外♀♀£善,项目空置率偏高♀♀♀。

存量商服物业迎来♀♀⌒禄遇?

“商改住”虽然成为盘活存量赦♀♀√服物业的一条新路径,但测♀♀、不是所有的商服物业都适合改建。一方面,♀♀ 兑饧》对改建项目的要求颇为严格;另一方面,改建镶♀♀☆目还需达到一定的投资回报水平。

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从《意见》要求来看,申请糕♀♀∧建的项目必须满足权属清晰、结构安全、♀♀∠防安全、环保卫生、物业规范、完善配题♀♀∽、技术标准等要求。此外,糕♀♀∧建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理意♀♀』个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分♀♀〔鸬盅骸⒎指钕售,原土地使用年限、用地♀♀⌒灾屎徒ㄉ枇坎槐洹

<♀♀p style="text-indent: 2em;♀♀ margin-bottom: 15px;"♀♀>“对于开发商来说,由于‘商改住’的♀♀∥镆当匦肼足整体确权、不可分割转让等限制条件,这♀♀♀意味着如果选择‘商改住’,通过住房租赁收肉♀♀‰来实现资金回笼需要的周期将会大大变长,因此不一定会优先考虑这个选项,更有可能是针对手头的部分历史存量物业来加以考虑。”肖文晓进一步表示。

广东省房协专家委员龙斌向记者指出,商改租赁住房虽说可能增加租赁供应,又可以解决开发商在“330政策”下商服销售不畅库存过剩的问题。“但是,从开发商业转到建设运营自持租赁住房,这个弯对开发商来说转得太大了,投资测算和市场评估要重新来过。”

不过,高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示,开发商肯定会倾向改造,总比空置在那里强,转长租公寓其实就是去库存的商改住方式。部分写字楼、裙楼商业可能会受地理位置、楼层高低的限制租不出去或者租金很低,但居住产品不会受此影响,会更有市场。

但龙斌认为,广州当下租赁住房回报率普遍不高,高端公寓高一些,普通住房租赁回报率则偏低。“由于不同项目地段和条件资源差异很大,不可能商服物业都往租赁住房转。总之利好有限,给有些项目提供了一条需要全面评估的新路。至于普通买家,目前看不到影响所在。”

 

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(责任编辑:元定宗贵由)

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